房屋买卖案例：借名买房情形最新审判观点及要点解析

原创：贾明军、郝丹阳

借名买房是指当事人经协商，约定由借名一方实际支付购房款并实际享有房屋权益，但将房屋登记在他人名下的行为。借名买房的行为产生房屋的登记权属和事实权属相分离之效果。借名买房的原因多样，常见的原因包括规避“限购”、“限贷”等调控政策、隐藏个人财产、规避税负等。

笔者登陆“威科先行•法律信息库”，以“借名买房”为关键词，查询时间为2015年1月1日至2020年6月30日，检索到判决书、调解书共计5842篇，其中北京、上海、广东、浙江、江苏、山东6个省市共计3455篇，占比59%；其他省市共计2397篇，占比41%。由此可见，借名买房引发的纠纷多发于东部经济发达且地方政府对房屋交易采取严格限制的省市。

借名买房行为使房屋的产权归属处于不稳定状态，也常因房屋的市场价格波动引发纠纷。由于借名买房涉及多重法律关系，牵涉到多方主体，且目前并无统一的裁判规则，致使当事人在维护自身权益时多有困惑。本文对各地法院审理借名买房案件的审判规则进行了归纳，并对最新的司法审判观点及实务要点展开分析，以供读者参考。

一、借名买房情形的审判规则

《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，因此，我国的不动产采取统一登记制度。虽然借名买房的行为违反了物权公示原则，但作为现阶段大量存在的现象，当借名人与房屋的名义登记人出现纠纷时，法院仍需根据案件的具体情况具体分析，不能简单以借名买房违反物权公示制度而认定无效。

近年来，北京高院、广东高院、江苏高院分别对如何审理借名买房引发的纠纷制定了指引。我们归纳总结为：针对商品房借名买房引发的纠纷，借名人与房屋的名义登记人之间属于债权关系，不具备物权确认效力。借名人可以向法院提起诉讼，要求名义登记人配合其办理房屋过户登记手续。借名人若能够证明其与房屋登记人存在借名登记之事实，且办理房屋过户登记手续具有操作性，法院通常会支持借名人的诉讼请求。

【各地审判指引】

1. 北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十条：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

2. 广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法（2017）191号）第二十八条：借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

3. 《民事指导与参考》第70辑刊登了江苏省高级人民法院民一庭撰写的《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》，在该文中写到：“如果购房出资人能够证明双方存在借名登记事实而非借贷关系的，此时如何处理？……第二种观点认为，借名行为系债权契约，不能直接发生物权效力，只能要求过户履行，不能直接确权。我们同意第二种观点，物权法第十七条规定了不动产登记簿登记的效力，系维护物权的公示原则，不能通过双方私下的协议来抵销物权法的该项原则，仅应认可借名的债权效力，不能直接确认权利归属。”

二、借名买房情形的裁判要点

（一）借名买房协议是否具有法律效力？

借名买房协议之效力适用《合同法》的相关规定，对协议签订方具有约束力，签订方应按照借名买房协议履行各自的权利和义务。

北京市第三中级人民法院在(2019)京03民终15819号民事判决书中载明：从双方约定来看，2017年3月26日《协议证明》约定涉案房屋由张某1、张某2各共同出资200万元所购，双方权利同等，房屋登记在张某1一人名下，房屋一半份额归张某2所有。该《协议证明》文义清楚明确，由张某1、张某2签字捺印，在无相反证据推翻的情况下，该《协议证明》应为双方对涉案房屋权属所作出的真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，因此对双方具有约束力。

山东省青岛市中级人民法院在(2019)鲁02民终11094号民事判决书中载明：从该《委托购买房屋协议》的内容看，双方约定的牛某委托杨某购买涉案房屋（含地下车位）、实际购房款686067元均由牛某出资、所购房屋（含地下车位）的所有权归牛某等事项，应系双方当事人的真实意思表示（即双方有借名买房的合意），且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。

（二）借名买房协议无名义登记人配偶签字，是否会影响协议效力？

《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，合同当事人的配偶未签字不属于合同无效的法定理由，因此房屋的名义登记人配偶未在借名买房协议上确认签字不会对协议的效力产生影响。

北京市第二中级人民法院在(2020)京02民终5648号民事判决书中载明：杨某与沈某之间自愿建立借名买卖合同关系，并不违反法律强制性规定。胡某（名义登记人杨某的配偶）主张协议无效，无法律依据，本院不予支持。

北京市第二中级人民法院在(2020)京02民终505号民事判决书中载明：李某（房屋的名义登记人）、戚某（李某配偶）主张因戚某未在协议上签字导致该协议为无效合同，该主张非合同无效的法定事由，本院不予采信。

（三）事后补签的借名买房协议是否发生法律效力？

《合同法》并未对一般的合同应于何时签署进行规定，只要具有民事行为能力的合同各方在借名买房协议签名且不存在《合同法》规定的法定无效情形，借名买房协议即发生效力。据此，事后补签的借名买房协议具有法律效力。

北京市第二中级人民法院在(2020)京02民终505号民事判决书中载明：李某与孙某就购买涉案房屋签订了《借名买房协议》。李某虽主张该协议系事后补签，即使该主张成立，亦不能否认系其本人签署的事实。无论该协议《借名买房协议》签订于何时，均属于对借名买房事实以及双方权利义务的确认。

（四）仅凭借名买房协议是否可以直接确认存在借名买房事实？

借名买房行为涉及到购房的全过程，不仅涉及到借名人与名义登记人之间达成借名买房的合意，同时还需要借名人实际支付购房款（包括首付款、剩余款项及贷款）、缴纳相关税费等。此外，由于借名人是房屋的“实际所有人”，可能还会涉及购房凭证、房产证、缴费凭证保管以及房屋的装修、占有、使用、收益等情况。因此，单纯凭借借名买房协议不必然可以直接确认借名买房事实的存在。

北京市第二中级人民法院在(2020)京02民终5648号民事判决书中载明：判断借名买房合同关系是否存在，合同签订情况仅是考量因素之一，还需结合房款支付、房屋使用及房屋有关证件保管等情况综合认定。本院结合案件基本事实及其他款项支付情况……沈某与杨某签订了《借名购房协议》……购房款系沈某支付……房屋的税费系沈某支付……沈某对房屋进行装修，并实际居住使用，房屋有关证件均由沈某保管……综合上述情况，对沈某提供的关于借名买房的证据，本院确信该借名买房事实存在具有高度可能性，故本院认定该事实存在。

（五）未签订书面的借名买房协议，借名买房事实能否被法院认定？

《合同法》第十条第一款规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《合同法司法解释（二）》第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以“其他形式”订立的合同。

根据《合同法》及相关司法解释对合同形式的规定，对于借名购房之事实，即使当事人之间未就此签订书面协议且不能证明存在口头协议，法院仍可根据双方之间有关购房出资、房屋占用使用、证件保管等事实加以认定，并不要求借名人必须与房屋的名义登记人签订书面的借名买房协议。因此，即便当事人之间未签订借名买房协议，法院依旧可以凭借借名人提供的其他证据对借名房产事实是否存在予以认定。

在上海市第一中级人民法院受理的(2019)沪01民终8787号一案中，一审法院认为：本案争议焦点为原、被告间是否存在口头形式的借名买房合同关系。首先，购买系争房屋的首付款1,465,937元均系由原告直接向某b公司支付。其次，贷款办理完成后，还贷银行卡原件留存于原告处，并由原告每月偿还贷款直至全部清偿。再次，购买系争房屋过程中，前期均由原告实地看房并予以洽谈，且由原告代为签署《定金合同》、《定金合同补充协议》。购房合同原件、售房发票等一系列与系争房屋有关的票证文件原件均由原告持有。甚至办理公证委托的公证费用亦由原告予以支付。复次，购买系争房屋时原告在本市已有两处房屋，属限购对象，确无法再次购买，原告陈述之借名购房原因与二被告之证人证言能够相互印证。同时，证人证言也较为完整的陈述了房屋购买时之实际情况，能够反映出被告于当时并无购房之意……本院认为，原告对于其借名原因、动机、过程进行了详细而合理的说明，已形成完整的证据链，原、被告双方之间就系争房屋存在口头借名买房协议已达高度盖然性，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。一审被告上诉至上海一中院，后申请撤诉，一审判决已生效。

上海市第一中级人民法院在(2018)沪01民终729号民事判决书中载明：二审双方的争议焦点在于双方是否存在借名买房的事实？根据系争房屋的购房资金来源情况看，除了双方有争议的10万元定金之外其余93.2万元房款均从被上诉人及原审第三人的账户中支付……结合被上诉人（一审原告，借名人）与原审第三人（被上诉人的配偶）在系争房屋购买过程中的自有房屋的情况及资金情况，则被上诉人、原审第三人有购买系争房屋的动机，更符合常理……被上诉人在一审审理中举证证明与买卖合同、收据等能够匹配的购房资金存在从上诉人账户走账的情况；反之，上诉人（一审被告、房屋的名义登记人）不能就相关资金从其账户转进转出的合理性予以解释……对上诉人以其没有在合同上签字为由否认合同之真实性的抗辩意见，本院不予采纳。一审综合目前已查明的事实及提交的证据，认定双方之间存在借名买房之事实，并无不当。

（六）借名人的监护人、继承人能否向名义登记人主张权利？

基于合同相对性之原则，在借名人仍具有完全民事行为能力时，只有借名人可以向房屋的名义登记人主张权利。但是当借名人丧失民事行为能力或者去世后，其监护人（包括法定监护人或意定监护人）、继承人可以依法向名义登记人主张权益。

在上海市第二中级人民法院审理的(2019)沪02民终5430号案件中，一审原告为一位借名人的法定继承人，原告提供了借名人购房的出资凭证、借名人与房屋名义登记人的亲家关系（名义登记人为借名人的岳母）、借名人无购房资格等证据，用以证明借名买房之事实。一审法院对借名买房的事实予以认定，二审法院对一审判决予以维持。

（七）借名人如何提出诉讼请求维护自身权益？

由于借名买房属于债权关系，不具备物权确认效力，因此借名人不能请求法院确认其对涉案房屋享有物权，如果借名人具备购房资格的，可以请求名义登记人配合其办理房产变更手续，或者请求名义登记人支付涉案房屋的折价款。

上海市第一中级人民法院在(2018)沪01民终729号民事判决书中载明：虽然对被上诉人、原审第三人与上诉人之间的借名买房之事实作出了认定，但基于房屋所有权归属的约定只能约束双方当事人，并不具有直接设立房屋所有权的法律效力，故被上诉人在本案中起诉要求确认系争房屋所有权归属，不能得到支持。一审对被上诉人的该项诉请所作认定欠妥，本院予以撤销。本案中，被上诉人还基于双方存在的借名买房之事实起诉要求上诉人协助履行变更登记过户手续，该项请求符合法律规定，故一审判决支持被上诉人的该项诉请，并无不当，本院予以维持。

浙江省杭州市中级人民法院在(2019)浙01民终4678号民事判决书中载明：生效判决已明确认定双方当事人间系借名买房关系，案涉房屋实际系喻某1、曹某出资购买，现喻某1、曹某名下已无住宅房产，案涉房屋已经具备办理房屋所有权证的条件，符合现行不动产权属登记的相关规定。原审判决判令喻某2、邓某协助喻某1、曹某办理案涉房屋的权属变更登记既有其事实依据，也符合《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定。

在上海市第二中级人民法院审理的(2019)沪02民终5430号案件中，一审法院认定施某、王某1与周某之间确系借名买房关系，虽然无法直接确认系争房屋产权归施某、王某1所有，但王某2要求获得施某、王某1取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据，该款项应由目前系争房屋登记的产权人周某负责支付，房屋折价款金额应以本案中评估的房屋市场价值为依据。二审法院认定，原审法院基于本案实际情况，依据评估结论作出判决，并无不当，予以维持。

（八）借名人在判决时尚未取得购房资格，法院如何判决？

借名人起诉要求房屋的名义登记人配合办理过户手续，在法院判决时，借名人仍未取得当地购房资格的，法院通常不支持其诉讼请求。这样判决的理由在于，如果借名人在未获得当地购房资格的情形下可以通过诉讼方式将房屋变更登记至自己名下，意味着法院为地方调控楼市政策撕开一道“口子”，不利于地方政府调节楼市。

上海市第一中级人民法院在(2018)沪01民终4716号民事判决书中载明：一审法院认定郭某提交的证据已形成证据链，据此采信郭某主张双方之间实为借名买房关系，并无不当，本院予以认同。由于我国目前仅允许香港居民在沪购买一套房屋，而作为香港居民的郭某名下尚有两套房屋，故对于郭某要求周某某协助变更过户的诉讼请求，法院难以准许。郭某可待条件成就时再行主张。

（九）借名买房协议能否对抗第三人？

基于合同相对性原则，合同仅对合同当事人产生拘束力。第三人在不知道协议当事人之间立有协议的前提下，借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗第三人。

广东省高级人民法院在(2016)粤行申984号行政裁定书中载明：虽然民事判决确认涉案房屋属于案外人罗某1所有，但申请人是在被诉收回决定作出之后才提起该民事诉讼的，且申请人罗某2与案外人罗某1之间关于借名买房的约定，对作为外部人的市住建局不能产生约束力……本案被申请人市住建局根据涉案房屋的相关登记信息，认定罗某2存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实，并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定，认定事实清楚，证据充分。本院驳回罗某2的再审申请。

三、借名买房情形的诉讼备战要点

通过阅览数百篇全国各地因借名买房引发纠纷的审判案例，笔者总结了一套借名人避免潜在纠纷以及在纠纷发生后维护自身权益的要点：

1订立书面的借名买房协议，证明协议当事人之间具有借名买房的合意。在发生纠纷时，书面协议对证明当事人之间的真实意思表示发挥着重要作用。若未签订书面协议，则借名人需充分准备其他证据，对借名买房事实予以证明。

1.   保留出资凭证、缴税凭证，用以证明购房款系借名人缴纳，房屋的名义登记人没有实际出资。

2.   借名人需自行保管房屋产权证、购房合同、购房发票、纳税凭证等重要票据、凭证，用以证明其作为房屋的实际所有人，控制前述材料具有现实合理性。

3.   若涉案房屋在购买后由借名人占有、使用、管理，则借名人要保留相应证据（如负责房屋装修、缴纳水费、电费、燃气费、物业费等票据），证明涉案房屋由借名人实际控制。

4.   若借名买房系因规避限购政策，借名人可向法院提供其在购房时无资格购房的证据，用以证明其借名买房具有必要性。

5.   借名人若与房屋的名义登记人具有亲友关系，需向法院阐明，以证明其未签定协议的合理性。

6.   借名人可提供操办购房的证据，如看房、和房屋中介聊天记录、合同签订时本人在场等证据，用以证明名义登记人仅是配合购房流程，购房系由借名人自行亲自操之事实。

除了以上几点，借名人还可以根据自身的实际情况，在未发生纠纷时，尽量充分、全面地保留能够证明与自己借名买房事实相关的证据，以应对可能发生的纠纷。

小结

通过查阅近年来全国各地与借名买房情形相关的司法判例，我们发现各地对此类案件的审判思路愈发清晰，笔者总结为：在借名人有充分证据证明其与名义登记人的真实意思表示，且不侵犯他人利益、不违背社会公共利益的情况下，法院通常对属于债权关系的借名买房行为予以认可，以保障借名人的合法权益。