房产买卖实务：天津中院发布：商品房买卖中的四大问题及对策
来源：法律公园
摘自：《商品房买卖合同纠纷审判白皮书(2019 年——2022 年)》
来源：天津三中院
审理中发现的问题
1. 销售宣传不规范，存在“虚假宣传”情形
开发商为扩大促销，往往利用其销售展厅、宣传单、销售人员的口头宣传等对商品房本身及其配套设施进行大范围推广营销。现实中，购房人大多被宣传中一些引人关注的“卖点”所吸引而签订合同，但实际上这些宣传因素并未约定在商品房买卖合同中。当房屋交付后，购房人发现与预期情况不同，就会产生纠纷。
在系列案中，开发商销售时做出了“买一楼送小院”、“买顶楼送阁楼”等宣传，购房人支付了高于其他楼层的单价购买一楼房屋，而买卖合同中并未对附属院落明确约定。实际履行中开发商是将规划内的公共绿地搭建铁艺围栏，圈为小院进行交付。后续购房人在使用小院时，却面临行政机关以无规划、属于违章建筑为由要求拆除，致购房人权益受损。
有的开发商在售楼时还会宣称楼盘为“学区房”，周边已经规划了重点学校，但是房屋交付后才发现相关规划并未落实。还有些开发商宣称所售房屋为“商住两用”，购房人在购买后才发现存在无法改装烟道等问题，导致产生纠纷。
另外，开发商宣称的购房优惠也需谨慎。有的开发商委托代销商向购房人承诺“交1万抵3万”“交5万抵10万”的优惠等，购房人支付相应费用后，在实际签订商品房买卖合同时并未享受到相应房款优惠，导致权益受损。
2. 商品房存在质量或其他影响正常使用的问题
商品房质量直接影响购房人生活品质，也是产生纠纷的重要原因。现实中，房屋质量问题大多表现为非主体结构性的质量瑕疵。购房人与开发商之间争议较大的是房屋质量瑕疵是否达到足以影响房屋正常交付的程度，以及开发商是否应当承担逾期交房的违约责任，这都需要结合具体情况判断。
目前法律对于商品房交付条件及具体标准、不同质量瑕疵下民事责任的承担、买受人的权益保障都不够明确，只能根据个案合同判断，一定程度上也不利于从根源上规制开发商的建造行为，解决房屋质量问题。
实践中，“精装房”质量瑕疵问题也容易引发纠纷，有的开发商与购房人签订商品房买卖合同的同时，还会要求签订装饰装修合同或直接销售精装房，但往往对装修标准、材质、品牌及质量等约定较为模糊或履行中发生部分改变，导致产生争议。
除了房屋本身质量问题，还存在交付房屋影响正常使用的其他情形。如开发商将本应设置在公共空间的消防设施安装在商品房测绘的套内面积内，导致购房人对该部分空间不能行使独立占有、支配、使用的权利，严重侵害购房人利益。
3. 商品房逾期交付产生的问题
近年来，开发商逾期交房纠纷逐年增多，已成为商品房买卖纠纷类案件的主要原因。主要表现在：
① 开发商主张免责天数的认定
实践中，开发商多以重污染天气、政府停工令、市政配套设施未到位、疫情防控等因素主张免除相应的逾期交房违约责任。
政府停工令是在天气重污染情况下或者中高考等特殊时期发布的持续时间不同的限制施工的行政措施，既包括全面停止一切施工的行政措施，也包括停止部分作业施工的行政措施。
市政配套未到位是诉争楼盘周边道路建设工程、给排水配套工程、燃气暖通配套工程等基础设施未及时建设到位，影响楼盘施工进度的情况。疫情防控是为防止新冠疫情传播而采取的暂时性停工等管控措施。
上述诸多免责理由，审判人员会结合证据和案件具体情况认定，公平合理地确定相应免责天数。在审理中，主要难点是不同法院及不同部门之间的裁判尺度不一。
② 逾期交房违约金及已付房款利息的认定
一般来说，开发商与购房人签订的商品房买卖合同及补充协议会对逾期交房违约金作出约定。但由于大多是格式合同，可能会存在对违约金约定标准过低甚至约定不明的情况。
在该情形下，如何识别违约金是否过高或过低，如何对违约金标准调整，进而平衡购房人与开发商之间利益就成为审判人员必须面对的问题。
如个别案件中，开发商(甲方)与购房人(乙方)在合同中约定，甲方逾期交付商品房的处理，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：......3.合同继续履行。
实际上，合同本身并未对具体的违约金计算方式进行说明。这说明签订合同时，开发商会利用格式合同规避自身违约责任，而购房人稍有不慎就可能落入文字“陷阱”中。
另外，在一些系列案中也存在约定不明情形。《商品房买卖合同》第五条约定：甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：......3.见补充协议第四条。
然补充协议第四条并非针对违约责任的约定。但补充协议其他条款约定：双方同意本合同第五条补充如下：如出卖人逾期交付超过180日，合同继续履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。
在这种情形下，就要判断究竟是未对违约金数额做出明确约定，还是双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。
③ 交房通知引发的问题
在一些情形下，开发商向购房人发出的交房通知也会影响逾期交房违约金及利息的起算时间认定。如有的案件中，开发商已经逾期交房，后续以EMS快递方式向业主发送《入住通知书》，并在通知书中明确某天为交房日期，期满后开发商不再承担逾期交房的违约责任。
但事实上，该交房日期当天，某区域突发疫情，绝大部分业主都存在迟延收到通知书的情形，且后续很长一段时间内，因疫情原因开发商在约定的时段暂停办理交房手续。
通常理解，开发商交付钥匙给购房人，才视为已经履行完毕房屋交付义务。但该案中，开发商仅以通知书的确定日期作为实际交房时间，则可能会影响逾期交房的违约责任起算时间，进而侵害购房人合法权益。
④ 商品房设有权利负担产生的问题
开发商在楼盘建设中可能会存在其他债权债务，为解决相关纠纷时，会以商品房进行抵押或者设定担保，甚至出现楼盘被查封的情况。
在商品房存在多重权利负担时，如何平衡多方利益，保护商品房消费者的合法权益就成为案件审理中的难点。有的开发商先与购房人签订了《楼宇认购合约》或《房屋预定书》，购房人向开发商支付了大部分房款，但开发商后续并未与购房人签订《商品房买卖合同》，并将房屋抵押给其他债权人，后续因与第三人的债权债务纠纷，标的房屋又被法院查封，严重影响房屋正常办理过户手续，侵害了购房人合法权益。
这需要审判人员结合案件情况分析认定，购房人是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》确定的商品房消费者。有的开发商虽然与购房人签订了《商品房买卖合同》，但却未正常办理网签备案手续。
开发商与第三人存在民间借贷关系，并签订了《商品房买卖合同》为民间借贷设定让与担保，这种非典型担保形式，我国法律并不禁止。但该种情形下，购房人也无法正常办理过户手续。
- 2 -对策建议
1. 规范销售宣传行为，维护市场秩序
开发商销售时的不实宣传是造成双方争议的一个重要原因。现实中，开发商利用广告、销售人员推销等向购房人宣传商品房卖点，购房人信赖相关内容才决定购买，但实际履行时却发现与开发商宣传并不相符。一旦产生纠纷，开发商往往会以在广告等宣传资料中用小字体注明“仅为要约邀请”，双方并未在商品房买卖合同中明确约定等为由抗辩。
对此，法院需要结合具体情况审理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容；当事人违反的，应当承担违约责任。因此，需要根据商品房买卖合同的订立以及房屋价格等因素，确定开发商的相关宣传是否构成要约。这也有利于从根本上规制房地产市场出现的宣传乱象，切实保障购房人权益。
建议行政部门对虚假宣传行为及时制止、进行处罚，避免虚假信息误导消费者。另外，还需要规范合同文本及引导依法签订补充协议，对营销中的“团购费”、“服务费”等额外收费进行监管，引导购房人合理消费，防止其落入“购买陷阱”。
2. 强化商品房各方管理责任，保障居住安全
商品房质量问题关系到购房人的生命财产安全。法院在审理时要准确认定不同质量瑕疵条件下的民事责任承担，平衡好购房人与开发商之间的权益。
开发商需加强合规管理，树立诚信经营理念，不断提升自身管理质效和服务水平。开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。开发商应当将高品质的服务体系和购房人的良好口碑作为经营管理中的重点，摒弃粗放扩张和短线发展的思路。切实提高企业的内部管理水平，保证商品房规划设计及建造质量，从根本上避免纠纷发生。
房地产行业协会等相关组织应当切实履行行业自律职能，加强对相关行业规范落实情况的监督检查。要重视行业诚信建设，设立必要的制度约束和行业惩戒。房地产行业协会要积极引导房地产企业重视管理，推动开发商将诚信理念落实在经营的全过程中，切实履行社会责任，保障商品房整体建造质量。
行政部门要严格规范落实房地产开发市场准入制度和施工企业资质管理制度，为房地产开发和工程建设营造良好环境。加大监管力度，严格审批手续和颁证行为。规制不符合规划和设计规范等行为，严格竣工验收审批手续，强化对工程质量的实体监管职责，确保商品房设计、建设、交付等依法依规进行。
3. 充分发挥司法职能，推进多元化解纠纷
受疫情等客观因素影响，近年来商品房买卖合同纠纷数量激增。该类纠纷往往具有明显的“群诉群访”特征，需要充分调动政府机关、司法部门、基层群众性自治组织等多种力量确保妥善化解矛盾。
在诉讼解纷层面，人民法院要始终坚持依法公正原则，注重说理释法，保障程序和实体正义。及时接待当事人，回应信访问题，努力实现案件的政治效果、社会效果和法律效果相统一。
辖区上下级法院及相关部门应加强涉商品房案件的业务沟通与交流，特别是对于系列性案件，要确保裁判尺度统一，避免出现“同案不同判”。探索建立“示范诉讼”制度，对涉及群体性诉讼的同类批量案件，法院依职权或者根据当事人意愿，选取一个或数个具有典型性、代表性的案件作为示范，先行审理、裁判，发挥生效裁判的示范作用。
在多方联动非诉化解层面，充分激活调解、当事人和解等途径，政府机关应当建立联动机制，统筹协调律师、仲裁机构、行业协会等各方力量，共同化解跨区域、涉及人数多、社会影响较大的纠纷。特别是在类案已形成示范案例情况下，街道、社区、人民调解等基层组织，应当引导其他当事人参照示范判决采用和解等非诉方式和谐解决，促进案结事了，定分止争。
4. 加强法治宣传，提高购房人法律意识和维权能力
法院要强化普法宣传，及时总结商品房买卖纠纷的特点和审理中发现的问题，编制案件审理白皮书，召开新闻发布会，向社会公众及时披露该类案件审理情况。
注意挖掘典型案例，通过以案释法引导社会公众深入了解商品房买卖纠纷中容易存在的争议问题。利用“普法进社区”等党建联建活动，将相关法律知识以通俗易懂的方式传授给公众，提高其法律意识和自我保护能力。
实践中，购房人欠缺丰富的专业知识，不具备相应风险防范和处理能力，在权利受到或即将受到损害时，不能及时运用法律规则保护自己。
因此，普法宣传时应重点提示购房人：
一要系统了解商品房所在地的购房政策，明确自身是否具备购买资格，能否享受优惠政策，避免一时冲动签订商品房预约合同；
二要注意审查开发商的证照资质、注资规模、业内信誉、人员情况和资金等，防止签订合同后开发商出现履行不能或者违约等情况；
三要理性消费，注意辨别商品房销售宣传广告的真实性，明确相关“承诺”是否落实在商品房买卖合同中，避免落入营销陷阱；
四要认真阅读拟签订的《商品房买卖合同》，重点关注权利与义务、违约责任、免责条款等关键内容，防止盲目签约，造成权益受损；
五要及时完善网签备案手续，避免出现“一房二卖”等情况；
六要注意留存证据和资料，防止出现影响维权的被动不利局面。
5. 深入推进诉源治理，防范房地产市场风险
诉源治理是重要的社会治理方式，也是法院延伸司法服务职能的重点环节。随着房地产市场波动，伴随疫情散发影响，房地产市场风险更加难以预测，这对涉及商品房案件的诉源治理提出了更高要求。在市场动荡时期，涉商品房案件的诉源治理不仅要注重前端化解，更要加强源头预防。
法院要主动作为，通过司法建议等引导房地产企业依法依规经营，加强自身管束。同时法院可以联合房地产行业协会、开发企业、不动产登记中心、住建委、规自局等部门形成涉房纠纷专门会商机制，针对性磋商研究，推动房地产企业规范经营，共同做好诉源治理，为房地产市场健康发展营造良好环境。
政府部门要强化监管力度，规范开发商行为。针对开发商出现的资金链断裂、随意挪用资金等情况，要进一步规范房地产开发企业的融资和资金使用，确保购房人的商品房预售资金得到妥善监管。针对开发商利用合同示范文本，设置格式条款侵害购房人利益的情况，需要及时修改和完善现行制式《商品房买卖合同》文本，限制开发商随意以补充合同或协议减轻、免除自身义务或者加重购房人的责任。
开发商要加强对市场环境的分析研判，对商品房开发建设、交房时间、办证时间等约定都要有相应风险预估能力，避免因盲目投资、防范不足而陷于履行不能、履行困难的境地。
购房人更需认真谨慎，确保详细了解开发商及楼盘的相应情况，避免因图一时优惠而造成权利受损的情况。双方切实加强对房地产市场的认知与预估，才能一定程度上避免风险，从根源上防止纠纷的产生。
结语
住房问题关系着国计民生，是千家万户基本的生活保障，而商品房又是许多家庭倾注了大量积蓄和心血购买的重大资产。因此，对于商品房买卖纠纷类案件必须高度重视、依法审理，切实以司法力量维护好购房人和开发商的合法权益。
在新发展阶段，人民法院需要进一步发挥司法职能，坚持“房住不炒”的基本定位，规范房地产市场秩序，为保障人民群众切身利益和护航房地产市场平稳、健康发展贡献力量，为天津高质量发展、高品质生活提供有力司法保护。